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发布日期:2022-12-06 03:03    点击次数:162

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ID:内审师修行与实战

几年前,房价还莫得奔驰起来时,三环内的2套高层房源,各80多平米,房价天然还没到一万元一平,但2套房子所有这个词起来也超出150万了。

神奇之处就在于:这两套房居然在小区交房后,又隐身了七八年,财务、营销、物业的各种台账或账册上都莫得统计。

一、一条谈天信息

一个老名目,集团公司旗下的一家子公司建造。

一次物业责罚审计,在现场巡逻小区的多种规划业务时,和一位物业公司的白叟边走边聊。

这位白叟儿,人人都叫他老申,进物业公司近十年了,对小区各方面比拟了解。

其时就听了老申随口一说:“小区还有2套房子没卖,一直空着!”

“什么样的房子?”我其时也仅仅随口问问,因为这种老少区,不可能还有未售的房子,就算有,可能亦然换取或家属预留的。

“我也不太光显,交房时就一直空着,没人来交房,也从莫得交过物业费!”

“你们物业莫得向集团公司讲演吗?”物业公司从属于地产集团,这种情况应该向集团或雇主讲演的。

“这咋讲演?那房子一直都莫得卖,我们公司没卖的房子,不归物业责罚,地产公司也不会向物业公司交物业费”

其实,他略带挟恨的语气是针对:这类的房子从来不交物业费,变成了物业公司的亏蚀。

二、物业在地产集团中的地位

当年,关于大多半地产集团来说,物业公司基本上都是从属产业,对建造公司都抱有怨气!

除了物业费少收外,更大的怨气开首于,地产留住的质地问题太多了,需要物业人员去当孙子,去擦屁股!

况兼,物业人员的工资比建造公司职工,低得不是少量半点儿。

长篇大套,如果房子还是销售,小区举座交房了,不管业主收房不收房(除非地产公司原因),后续的物业费都由业主交。

如果因地产公司原因而莫得交房,省略房子一直莫得销售,表面上来说,应该由地产公司交物业费,毕竟房子属于谁,谁交费。

因为建造公司是雇主的亲日韩亚洲欧美在线COM男儿,是以一切都向建造公司歪斜!他们也有最强的言语权。

是以,未售的房子,更确切地说:未向物业公司提供交房手续(交房单)的房源,物业公司是不收取物业费的。

前些年这种情况在很常见,因为地产和物业都是一个雇主,收了亦然左手倒右手。

到了目下,大多地产企业亦然如斯做法。

三、营销审计中的追问

听老申如斯说,我并莫得太当回事儿,毕竟其时,我们正在进行的是物业责罚审计。

直到2个月后,开展营销审计时,忽然预想了老申说的话。

猜疑:一个很早就入住的老少区,怎样会有两套空房子?

悦耳点说,本着审计人员的审慎性,也需要跟进一下,万一有大鱼呢?

那2套房子方位的建造公司,只建造过两个老名目。

于是,先找找阿谁项诡计营销数据,如实有一些老的营销中心的销售台账,但夙昔的销控表找不到了,因为其时主要用的是纸质的销控表,并莫得留住回电子版。

台账和一些办证贵府中,莫得一套未售房源。

又找财务问问,在公司里,如故财务的数据最齐备。

可惜的是,阿谁项诡计财务账套如故老金蝶kis系统,单机版的。主机还在老办公区,好长技艺没用过了。

只得找财务人员要一些台账或报表数据。

天然公司财务人员早已更换了几轮(轮岗),好在也曾一位肃穆过阿谁公司的老管帐还在。

找数据的经过很盘曲,在一堆打发的老电脑盘里,找到了当年的房源信息表(也叫销售台账)。

这种台账是案场账务做的(人早就走了),终末转交给记账管帐,记账管帐又变更了好几个人,归正转来转去,谁也不澄澈贵府在哪儿?

查来查去,如故莫得未售房源的信息,各种报表中的“可售房源”与“已售房源”的数据也都对上了。

去征询财务人员,也都说那小区的房子早就卖光了,不可能有没卖的。

四、现场巡逻,五月丁香视频二区第一页仙葩户型

不由得怀疑:可能老申记错了。

找一圈儿也莫得啥数据,怀疑可能是我方想多了,滥用技艺。

就谈论休止,毕竟阿谁项诡计房源,和其时的营销审计不怎样相关,营销审计主要针对在售项诡计,趁契机看一些尾盘项诡计未售房源。

在整个的未售房源里,根柢莫得阿谁小区的。

最终,如故给老申打了一个电话,说明一下也未几!

老申却很坚忍地说:“你来小区,我带你看一下就澄澈了!”

问都问了,兴趣心驱使下,就去看了一下。

老申带着我去了一个中间楼层。

那两套房子,是我见过的最仙葩的户型,人人澄澈“中括号”是什么样吧?

那两套房子处在并吞单位,随机是双方的两个中括号“[”和“]”户型。

一个很是的楼层,变成了两端拐弯,中间狭长的户型,住进去的人,刚启动确定会杰出不稳妥。

我想,这可能是莫得人买的原因。

这种户型,也扬弃了雇主家人预留的可能,那就有可能如老申所说:一直莫得卖!

户型是老申口述的,其时门是上锁的,我们并莫得进去,把柄相邻房源也可猜想出,直到自后确切进去看了之后,才澄澈宇宙上还真有这样仙葩的户型。

不周整就算了,有一个拐弯也不错隐忍,但你能隐忍两端拐弯、中间细长的户型吗?

就算户型再差,价钱填塞低的话,应该也能卖出去啊。

五、查找

问题是:为什么整个信息上都莫得这两间房子,房号都莫得!

趁机,也去巡逻了物业公司的收费系统(物业收费软件),里面有物业费应收未收明细,也有房源明细。

一样莫得这两套房子。

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其实也不奇怪,物业公司的基础数据来自于营销部门,营销部门没零碎据,物业天然也莫得。

营销数据开首于办理了预售证的房源明细,也开首于联想中心数据。

最终,我们在老本预算中心,找到了当年的一套做预算所用的图纸(联想部门的找不到了),如实有这两套房子,莫得找到原版的房管局出具的实测表,归正行政档案里莫得找到,不澄澈在哪个旮旯里呢。

当年的档案责罚的确够乱的。

我们又找到了肃穆办理有计划绘手续的人员(建造人员办理有计划绘业务,实测是老本部门在办理)。

六、原因?真相

找了一圈后,终于找到原因了,如故“神话”的原因。

神话:当年因为日照分析分手格,这两套房子无法办理产权,也无法出售,办理的预售证里即是莫得这两套房子。

又有一个问题:如果莫得产权的房子,公司一般会交给买卖公司,让他们肃穆出租,为什么这两套不错例外呢?

又有人说明:并不是弗成预售,而是当年要“探究”,探究明又不错出售了。

其时,这两套房子一直处于探究中,也莫得当成“无产权”房处理。

关联词,等探究协作好以后,这个项诡计售楼部还是撤了,营销肃穆人也下野了,小区之前各种房源内外的房源都售罄了。

整个人也都以为这个小区全卖罢了!

于是,这两套就这样被渐忘了!

两套房子就这样地,在小区交房之后约八年的技艺里,都一直空着,莫得人澄澈他的存在,就算物业公司有人澄澈,也不澄澈它们为什么是这样的。

七、到底算谁的包袱?

如果我们所面谈获得的信息即是事实真相,那又是谁的包袱?

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营销、财务、建造人员早就更换了一轮又一轮了!

你说是物业公司的包袱吗?也达不到,因为他们中也只消像老申这种人才澄澈有这两套房。

再加上,物业公司考查收费率,也不包括这2套房,是以往届的案场主任也都选拔无视。

能找买卖公司的包袱吗?

因为买卖公司肃穆整个“无产权房”的责罚,关联词,莫得人打发的房源也不归他们管呐!

若是让你来主办,您以为该是谁的包袱呢?能找到包袱人吗?

归正,雇主发了一通火后,也就不明晰之了!

这两套房,终末如故办理了房产证,并廉价在公司里面拍卖了!

天然那两套房子户型奇差,关联词,只消价钱填塞诱人,哪有卖不出去的房子?

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